Après plusieurs condamnations par la Cour de justice de l’Union européenne, c’est la fin de l’inégalité de traitement fiscal en Belgique entre les biens immobiliers belges et étrangers. Suite à la modification de la loi, un revenu cadastral va désormais être également affecté aux biens immobiliers étrangers.
A partir de l’exercice d'imposition 2022 (= revenus de l’année 2021), on utilisera le revenu cadastral pour imposer l’immobilier étranger.
Qui doit faire une déclaration ?
Tout contribuable belge ayant des droits commerciaux sur un bien immobilier situé à l’étranger, est obligé de les déclarer (il n’y a aucune obligation de déclaration pour les nus-propriétaires).
La nouvelle règlementation s’applique aux biens immobiliers étrangers appartenant à des résidents ou personnes morales belges.
Le loueur n’est imposé sur les revenus locatifs réels perçus que lorsque le bien immobilier est utilisé professionnellement ou qu’il est loué à une société.
Comment le revenu cadastral est-il établi ?
Biens immobiliers bâtis
L’Administration Mesures & Évaluations (AME) du SPF Finances définira le revenu cadastral étranger en appliquant le tarif de 5,3% à la valeur marchande normale du bien immobilier bâti à l’époque de référence, soit le 1er janvier 1975.
Formule: Valeur marchande normale actuelle x 5,30%
facteur de correction
Sous valeur marchande normale actuelle, on entend la valeur marchande qui peut être obtenue dans des conditions de marché normales.
Le facteur de correction dépend de l’année d’acquisition. Ce facteur sera rendu public chaque année via le Moniteur Belge et est fixé à 15,018 pour l’année 2021.
Biens immobiliers non bâtis
Le revenu cadastral des biens immobiliers non bâtis situés à l’étranger, est établi sur la base de 2 euros par hectare.
Qu’attend-on en 2021 des contribuables ayant un bien immobilier à l’étranger ?
Pour pouvoir calculer le revenu cadastral des biens immobiliers étrangers, tout contribuable doit transmettre l'information nécessaire au Service public fédéral des finances (cellule RC étranger).
Vous avez acquis un bien immobilier à l’étranger avant le 1er janvier 2021
Les contribuables qui étaient déjà propriétaires avant le 1er janvier 2021 d’un bien immobilier à l’étranger (ou en possession d’un autre droit commercial), ont cependant le temps de faire la déclaration de ce bien immobilier jusqu’au 31 décembre 2021.
Ensuite, l’Administration Mesures & Évaluations, attribuera un revenu cadastral à votre bien immobilier situé à l’étranger.
Vous avez acquis un bien immobilier à l’étranger depuis le 1er janvier 2021
A partir du 1er janvier 2021, tout contribuable ayant un droit commercial sur un bien immobilier acquis ou cédé situé à l’étranger, a par conséquent l’obligation de le déclarer spontanément à l’Administration, au plus tard dans les quatre mois suivant l’acquisition ou la cession.
Ce devoir de déclaration peut être effectué par e-mail ou courrier.
Les informations suivantes sont demandées :
- une brève description du bien
- la localisation (pays + adresse ou autre)
- la valeur marchande normale des biens bâtis ou la superficie pour les biens non bâtis. Si la valeur marchande normale n’est pas connue, vous devez indiquer le prix et l’année d’acquisition, comme également les coûts des éventuels travaux réalisés après l’acquisition, et l’année durant laquelle les travaux ont été terminés.
Quelles sont les conséquences fiscales concrètes ?
Désormais les revenus des biens immobiliers étrangers des résidents ou personnes morales belges, seront imposés de la même manière que les revenus des biens immobiliers belges. A partir de l’exercice d’imposition 2022, ces contribuables devront reprendre le revenu cadastral alloué dans leur déclaration.
Les revenus des biens immobiliers étrangers sont en général exonérés d’impôt en Belgique, tout au moins tant qu’une convention préventive de double imposition a été conclue avec le pays en question. La déclaration de ces revenus immobiliers étrangers peut cependant quand même avoir un impact, compte tenu de ladite ‘réserve de progression’. Cela signifie que l’on tient plus compte des revenus immobiliers étrangers pour définir le tarif d'imposition qui est aligné aux autres revenus imposables du contribuable. Il est alors possible que les revenus en soient imposés à un tarif d'imposition plus élevé.
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect ?
Si les obligations de déclaration ne sont pas remplies (à temps), une amende administrative allant d’au moins 250 euros à maximum 3.000 euros peut être infligée.
Exemple concret :
Supposez que vous ayez acheté une résidence secondaire en Italie pour 300.000 euros, le facteur de correction de 15,036 est alors d’abord appliqué à la valeur marchande, soit 300.000 / 15,036 = 19.952,11 euros.
Ce montant est multiplié par 5,3%, et le résultat est un RC de 1.057 euros (après arrondissement) pour votre résidence secondaire italienne.
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